ภาระจำยอมกับทางจำเป็น แตกต่างกันอย่างไร

ปัญหาของที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะหรือที่ดินที่ไม่มีทางสัญจรไปมาที่เรียกว่าที่ดินตาบอด
หรือที่ดินที่ต้องตกอยู่ในภาระจํายอมโดยเจ้าของที่ดินต้องรับกรรมบางอย่างเพื่อให้ที่ดินแปลงอื่นได้ใช้ประโยชน์
ในที่ดินของตน โดยกฎหมายได้กําหนดแนวทางในการแก้ไขปัญหาให้กับเจ้าของที่ดินไว้เป็น 2 ลักษณะ คือ
กฎหมายที่ว่าด้วยเรื่องภาระจํายอมและกฎหมายว่าด้วยเรื่องทางจําเป็นซึ่งเป็นไปตามประมวลกฎหมายแพ่งและ
พาณิชย์ โดยกฎหมาย 2 เรื่องนี้มีลักษณะทางกฎหมายและผลบังคับใช้แตกต่างกันและยังเป็นที่สับสนว่าที่ดิน
ลักษณะใดเป็นทางจําเป็นหรือที่ดินลักษณะใดเป็นภาระจํายอม ดังนั้น บทความนี้จึงเขียนขึ้นในลักษณะ
เปรียบเทียบให้เห็นถึงความแตกต่างของกฎหมายทั้งสองเรื่อง ซึ่งมีความแตกต่างกัน ดังนี้

ข้อแตกต่างระหว่างภาระจำยอมกับทางจำเป็น

ภาระจำยอม	ทางจำเป็น
1. ความหมาย ภาระจํายอม หมายถึง ทรัพยสิทธิชนิดหนึ่งที่ตัดทอนอํานาจกรรมสิทธิ์ โดยทําให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์อันหนึ่งซึ่งเรียกว่า ภารยทรัพย์ต้องรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบกระเทือนทรัพย์สินของตน หรือทําให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์อื่นเรียกว่า สามยทรัพย์ (มาตรา ๑๓๘๗ ป.พ.พ.)	1. ความหมาย ทางจําเป็น หมายถึง ที่ดินที่ถูกล้อมด้วยที่ดินแปลงอื่นอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้หรือมีทางออกสู่ทางสาธารณะได้แต่ไม่สะดวก เช่น จะต้อง ข้ามบึง ทะเล หรือที่ลาดชันอันระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมาก (มาตรา ๑๓๔๙ แห่งป.พ.พ.) กฎหมายจึงให้สิทธิแก่เจ้าของที่ดินแปลงที่ถูกล้อมให้มีสิทธิผ่านที่ดินแปลงอื่นซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ (คําพิพากษาฎีกาที่ ๕๖๗๒/๒๕๔๖ (ประชุมใหญ่))
2. องค์ประกอบ – ไม่จําเป็นต้องเป็นที่ดินที่ถูกล้อมหรือที่ดินที่อยู่ติดกัน แม้ที่ดินไม่ได้อยู่ติดกันก็สามารถใช้ทางภาระจํายอมได้ – ไม่จําเป็นต้องเป็นทางออกสู่ทางสาธารณะภาระจํายอมไปสู่ที่ใดก็ได	2. องค์ประกอบ – ต้องเป็นที่ดินที่มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่ และ – ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ หรือมีแต่ไม่สะดวก – ใช้ออกสู่ทางสาธารณะอย่างเดียว
3. การได้มา – โดยนิติกรรมสัญญา เป็นการตกลงกันระหว่างเจ้าของภารยทรัพย์และเจ้าของสามยทรัพย์ ซึ่งจะกําหนดระยะเวลาไว้หรือไม่ก็ได้ ถ้าไม่กําหนดเวลาไว้ก็ถือว่าภาระจํายอมมีอยู่ตลอดไป จนกว่าภาระจํายอมนั้นจะระงับไป และต้องทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 1299 วรรคหนึ่ง แห่ง ป.พ.พ. หากไม่ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จะใช้บังคับได้เพียงระหว่างคู่สัญญาในฐานะเป็นบุคคลสิทธิเท่านั้น – โดยอายุความ กรณีเจ้าของสามยทรัพย์ได้มีการใช้ภารยทรัพย์ด้วยความสงบ เปิดเผย และเจตนาจะให้ได้สิทธิภาระจํายอมในภารยทรัพย์นั้นเป็นเวลาติดต่อกันครบ 10 ปีย่อมได้สิทธิภาระจํายอมเหนือภารยทรัพย์นั้นโดยอายุความ และการได้มาโดยอายุความนี้แม้ไม่จดทะเบียนก็ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้เพื่อให้ภาระจํายอมมีอยู่ในที่ดินนั้นต่อไปได้ (คําพิพากษาฎีกาที่ ๘๐๐/๒๕๐๒,๒๓๗/๒๕๐๘, ๑๖๕/๒๕๒๒) – โดยผลของกฎหมาย กรณีปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ําเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริตมีสิทธิจดทะเบียนภาระจํายอมเหนือที่ดินที่รุกล้ํานั้น	3. การได้มา – โดยผลของกฎหมาย การได้สิทธิใช้ทางจําเป็น ไม่จําต้องมีนิติกรรมสัญญาระหว่างเจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมกับเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่และไม่จําเป็นต้องทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (มาตรา ๑๓๓๘) เพราะทางจําเป็นเป็นการได้สิทธิตามกฎหมาย และผู้ที่จะขอใช้ทางจําเป็นไม่จําเป็นต้องใช้สิทธิมานาน ถูกล้อมวันไหน เวลาใด แม้จะเพิ่งเข้ามาอยู่ในที่ดินซึ่งถูกล้อมก็ขอใช้ทางจําเป็นได้ (คําพิพากษาฎีกาที่ ๘๒๒๑/ ๒๕๔๒, ๓๗๗๔/๒๕๔๙, ๓๘๙๒/๒๕๔๙) ผู้ที่ได้สิทธิผ่านทางไม่สามารถได้มาซึ่งทาง จําเป็นโดยอายุความได้ไม่ว่าจะเป็นระยะเวลานาน เท่าใด เพราะการผ่านทางหรือทําทางจําเป็นนั้น ถือ เป็นการผ่านโดยสุจริตและเคารพในสิทธิของเจ้าของ ที่ดินผู้มีสิทธิในทางเดินผ่าน แต่อย่างไรก็ดีกฎหมาย ก็ไม่ห้ามเจ้าของที่ดินที่จะตกลงกันเพื่อให้จด ทะเบียนเป็นภาระจํายอมได้
4. วิธีทําทาง แล้วแต่เจ้าของที่ดินจะตกลงกันหรือโดยสภาพการใช้ประโยชน์	4. วิธีทําทาง การทําทางต้องเลือกให้พอสมควรแก่ความจําเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่านและต้องคํานึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายน้อยที่สุด หรือต้องเป็นทางที่ใกล้ที่สุด
5. ค่าทดแทน ภาระจํายอมโดยนิติกรรม กฎหมายไม่ได้กําหนดว่าจะต้องเสียค่าทดแทน แล้วแต่เจ้าของที่ดินจะตกลงกันว่าจะมีการเสียค่าทดแทนหรือไม	5. ค่าทดแทน ทางจําเป็นต้องใช้ค่าทดแทนให้แก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่เพื่อออกสู่ทางสาธารณะยกเว้น กรณีที่ดินที่แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกัน เป็นเหตุให้ไม่มีทางออกไปสู่ทางสาธารณะ เจ้าของที่ดินแปลงซึ่งถูกล้อม มีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินเฉพาะบน ที่ดินแปลงที่แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกัน โดยไม่ต้องเสียค่าตอบแทนตามมาตรา 1350 (คําพิพากษาฎีกาที่ ๙๒๔๘/๒๕๔๔, ๓๔๘๔-๓๔๘๕/๒๕๔๘)
6. ภาระจํายอมรวมถึงอสังหาริมทรัพย์อื่นด้วย ภาระจํายอมเป็นทรัพยสิทธิที่ตกติดแก่ตัวทรัพย์ ดังนั้น ผู้ที่จะใช้ภาระจํายอมนอกจากเจ้าของที่ดินแล้ว ยังได้ครอบคลุมถึงเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ที่ตั้งอยู่บนที่ดินนั้น เช่น บ้าน อาคาร ด้วย และแม้ที่ดินจะเปลี่ยนเจ้าของไปก็ตาม ภาระจํายอมก็ยังคงมีอยู	6. ทางจําเป็นเกี่ยวกับที่ดินโดยเฉพาะ ผู้ที่ขอใช้ทางจําเป็นต้องเป็นเจ้าของที่ดินไม่ใช่เจ้าของโรงเรือน เจ้าของที่ดินแปลงที่ถูกล้อมเท่านั้นที่จะมีสิทธิขอให้เปิดทางจําเป็น หากเป็นเจ้าของโรงเรือนเท่านั้นไม่ใช่เจ้าของที่ดิน แม้จะถูกที่ดินอื่นล้อมก็ไม่มีสิทธิขอให้เปิดทางจําเป็น ทางจําเป็นมิใช่สิทธิที่ติดกับที่ดินที่จะโอนไปพร้อมกับที่ดินด้วย การที่ ผู้เป็นเจ้าของที่ดินที่รับโอนมามีสิทธิใช้ทางพิพาทในที่ดินในฐานะทางจําเป็นมาก่อน ก็ไม่ได้หมายความว่าเจ้าของที่ดินที่รับโอนมาจะได้สิทธิในทางพิพาทนั้นด้วยอย่างภาระจํายอม (คําพิพากษาฎีกาที่ ๕๑๗/๒๕๐๙, ๒๑๙๖/๒๕๑๔) เจ้าของที่ดินรวมถึงคนในครอบครัวและบริวารด้วย)
7. การสิ้นไปแห่งภาระจํายอม – เมื่อมีนิติกรรมกําหนดให้ภาระจํายอมหมดสิ้นไประหว่างเจ้าของภารยทรัพย์และเจ้าของสามยทรัพย์ – เมื่อภารยทรัพย์หรือสามยทรัพย์สลายไป(คําพิพากษาฎีกา ๖๔๐/๒๕๑๐) – เมื่อไม่ได้ใช้ประโยชน์แห่งภาระจํายอมเป็นเวลา 10 ปี (คําพิพากษาฎีกาที่ ๕๓๑๔/๒๕๓๙,๖๗๓/๒๕๔๖) – เมื่อภารยทรัพย์และสามยทรัพย์ตกเป็นเจ้าของคนเดียวกัน – เมื่อภาระจํายอมไม่มีความจําเป็นหรือหมดประโยชน์ต่อสามยทรัพย์	7. การสิ้นไปแห่งทางจําเป็น เมื่อความจําเป็นหมดสิ้นไป คือ เมื่อที่ดินมีทางออกสู่ทางสาธารณะแล้ว
8. การจดทะเบียน ภาระจํายอมต้องทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามมาตรา 1299 แห่ง ป.พ.พ. หากไม่ทําเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จะใช้บังคับได้เพียงระหว่างคู่สัญญาในฐานะเป็นบุคคลสิทธิเท่านั้น ยกเว้น กรณีภาระจํายอมสิ้นไปโดยพ้นกําหนดเวลาที่ตกลงไว้ถือว่าเป็นอันยกเลิกไปโดยไม่ต้องจดทะเบียนเลิกภาระจำยอม	8. การจดทะเบียน ทางจําเป็น เป็นการได้สิทธิโดยอํานาจของกฎหมาย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1349 โดยไม่ต้องจดทะเบียน (คําพิพากษาฎีกาที่ ๓๗๗๔/๒๕๔๙) ยกเว้น กรณีศาลได้เคยมีคําพิพากษาให้จดทะเบียนทางจําเป็น ซึ่งกรมที่ดินได้พิจารณาตอบข้อหารือว่า ให้พนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนในประเภท “สิทธิทางจําเป็น ตามคําพิพากษา…………..ลงวันที่……เดือน…………พ.ศ……” โดยอนุโลมปฏิบัติตามแนวทางการจดทะเบียนประเภทภาระจํายอม
9. ค่าธรรมเนียม ภาษีอากร 9.1 ค่าธรรมเนียม – กรณีไม่มีค่าตอบแทน (ไม่มีทุนทรัพย์) แปลงละ 50 บาท – กรณีมีค่าตอบแทน (มีทุนทรัพย์) ร้อยละ 1 จากจํานวนเงินค่าตอบแทน 9.2 ภาษี – ไม่เสีย 9.3 อากร – อากรแสตมป์ร้อยละ 0.5 จากจํานวนเงินค่าตอบแทนที่จ่ายให้แก่กัน (กฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ และประมวลรัษฎากรตามลักษณะตราสาร ๒๘. (ข) ใบรับแห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์)	9. ค่าธรรมเนียม ภาษีอากร 9.1 ค่าธรรมเนียม – กรณีไม่มีค่าตอบแทน (ไม่มีทุนทรัพย์) แปลงละ 50 บาท – กรณีมีค่าตอบแทน (มีทุนทรัพย์) ร้อยละ 1 จากจํานวนเงินค่าตอบแทน 9.2 ภาษี – ไม่เสีย 9.3 อากร – อากรแสตมป์ร้อยละ 0.5 จากจํานวนเงินค่าตอบแทนที่จ่ายให้แก่กัน (กฎกระทรวง ฉบับที่ ๔๗ (พ.ศ. ๒๕๔๑)ออกตามความในพระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๙๗ และประมวลรัษฎากร ตามลักษณะตราสาร ๒๘. (ข) ใบรับแห่งบัญชีอัตราอากรแสตมป์)

ข้อมูลจาก กลุ่มพัฒนาระบบการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม ส่วนมาตรฐานการจดทะเบียนสิทธิและนิตกรรม สํานักมาตรฐานการทะเบียนที่ดิน กรมที่ดิน

ข้อแตกต่างระหว่างภาระจำยอมกับทางจำเป็น

Related Posts

หนังสือมอบอำนาจ มีวันหมดอายุหรือไม่

หากเจ้าของที่ดินเสียชีวิต โดยไม่ได้ทำพินัยกรรมไว้ ใครมีสิทธิรับมรดกที่ดิน

วิธีหาราคาประเมินที่ดินออนไลน์ด้วยตัวเอง